lunes, 9 de noviembre de 2009

CLUB DE CAMPOS

CONCEPTO:

El club de campo, traducción de las palabras inglesas "country club", es, un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes construídos o a construír, independientes entre sí, que cuentan con una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio y debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva, cultural y social una relación funcional y jurídica que convierta al club de campo en un todo inescindible (Olivé, Rodolfo y Otros, "Expresiones jurídicas de los clubes de campo").

El art. 64 de la Ley 8912, de ordenamiento territorial y uso del suelo vigente en la provincia de Buenos Aires dispone que "se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:

a) esté localizada en un área no urbana;


b) una parte de la misma se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza;


c) la parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio;


d) el área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificada, pero podrán reemplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas".


Los considerandos del decreto 9404/86, reglamentario de esta parte específica de la ley del suelo, dicen que "los clubes de campo constituyen una especie de los denominados complejos urbanísticos".


NATURALEZA JURIDICA

La idea al organizar el club de campo es que cada miembro se sienta propietario de su casa y de su lote y que tenga sectores de terreno y servicios que sean comunes para todos los titulares; y que esta propiedad de un lote o parcela aislada y la participación sobre el terreno destinado a servicios comunes y todas las cosas comunes para los propietarios están indisolublemente unidas, de manera que no pueda acceder a estas cosas quien no integra la comunidad y, a la vez, éstas no puedan quedar independizadas de

los lotes en cualquier momento. Además, la existencia de servicios comunes implica gastos necesarios para el funcionamiento de los mismos y gastos de mantenimiento de la parte común del club de campo (piletas de natación, canchas de golf, canchas de tenis, canchas de fútbol, vestuarios, casa central o club house, comedor común, juegos para niños, etc.), y la consiguiente obligación de los partícipes de abonarlos (Highton, Elena).


Es por estos factores que se torna compleja la tarea de encuadrarlo dentro de alguno de los derechos personales o reales regulados por el Código Civil, máxime cuando se trata de los últimos, dónde rige el principio de numerus clausus.



Cuando centramos nuestra visión en el campo de los derechos personales la tarea se torna más sencilla, ya que aquí rige el principio de la autonomía de la voluntad. Esta solución se ha encarado bajo la constitución de sociedades o asociaciones

Si utilizamos la constitución de derechos reales, nos encontramos que para transferir a los adquirentes un derecho real, que no dista de lo que todo adquirente de una parcela en uno de estos clubes de campo, el que más se ajusta es el de propiedad horizontal.

De aplicarse el régimen dimanante de la ley 13.512 a los clubes de campo, las unidades funcionales estarían conformadas por las casas u otro tipo de construcción inmobiliaria, con más, en algunos casos, una porción de parque de uso exclusivo. El resto de las instalaciones, como calles, áreas de esparcimieno, club house, etc., vendrían a configurar los sectores comunes sobre los cuales recaería una suerte de condominio de indivisión forzosa. En la mayoría de los casos, no encontramos con limitaciones a las fachadas o al tipo de construcción de la vivienda, a fin de que no desentone con la fachada general del club, que bien puede aproximarse a la idea de prohibición de cambiar la fachada de las unidades privativas establecidas en el art. 5° de la Ley 13.512.

El mayor escollo que debemos atravesar con la adopción de este sistema es que, en el art. 2 de la ley 13.512 el terreno debe ser necesariamente parte común, de modo que las unidades privativas estarían asentadas sobre una fracción perteneciente al conjunto de los consorcistas y no sobre un terreno propio como la mayoría de los adquirentes supone o desea al adquirir un "casa en un country".

Otra valla que nos encontramos al utilizar este sistema es que cuando las casas aún no fueron construidas, sería inaplicable la ley de Propiedad Horizontal por faltar el objeto, ya que no pueden ser objeto de los derechos reales las cosas futuras, aunque este inconveniente podría ser superado aplicando la ley 19.724, de prehorizontalidad, hasta tanto las construcciones se hallen terminadas, o mediante reservas formuladas convencionalmente por unanimidad que autoricen a los futuros adquirentes a construir nuevas unidades, claramente determinadas y proyectadas en planos de subdivisión con anterioridad al acto de afectación al régimen de propiedad horizontal.

La "VII Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Capital Federal", reunida en 1978, declaró que si todas las construcciones de esos establecimientos están concluidas es perfectamente aplicable la ley 13.512; y que si las construcciones son parciales, resulta viable la propiedad horizontal, que se irá ampliando cuando se concluyan los sectores proyectados (propiedad horizontal por etapas). Idéntico criterio fue el de la "XVII Jornada Notarial Argentina", la cual recomendó incluir en el régimen de propiedad horizontal a los clubes de campo.

Debemos tener en cuenta los algunos de los diversos proyectos legislativos que trataron el tema, entre los cuales podemos destacar el de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene por elaboradores la comisión formada por los doctores Guillermo L. Allende, Agustín Durañona y Vedia, Jorge H. Alterini y Carlos Chevallier Boutell, cuyo art. 2 proponía el siguiente texto: "En la organización de los clubes de campo...que se sometan al régimen de propiedad horizontal, sólo serén necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso compartido, con sus accesiones. Serán de propiedad exclusiva las parcelas asignadas a cada propietario y sus accesiones. El reglamento podrá establecer limitaciones edilicias"

En el proyecto de Unificación de la Legislación Civil y Comercial, encontramos que se había creado el art. 2617, idéntico al texto adoptado por el proyecto de reformas a la Ley de Propiedad Horizontal.

Opuestos a esta postura encontramos a la doctora Elena Highton y la doctora Susana Lambois, quienes propugnan la creación de un nuevo derecho real autónomo "estructurado en forma similar a la propiedad horizontal, a base de la titularidad de una cosa propia formada por un sector privativo y la participación en condominio de indivisión forzosa sobre las cosas y partes comunes" (Highton, Elena y Otros, "Nuevas formas de dominio").


CARACTERES

I-Complejo urbanístico ubicado en una extensión de suelo suburbana:

Requieren un planeamiento previo, basado en las nociones urbanísticas y las regulaciones municipales.

Revisten un carácter doble: espacios comunes formados por un complejo urbano y servicios deportivos y recreacionales, que sólo pueden ser usadas por los propietarios; y parcelas privativas que pueden ser usadas por los propietarios. Este doble aspecto debe guardar una relación funcional y jurídica formando un todo inescindible.

II-Espacios cercados perimetrálmente:

Los mismos poseen vigilancia propia, siendo prohibido el ingreso de terceros ajenos al complejo.

III-Parcelas privativas:

Cada propietario de la parcela privativa debe construir en ella su unidad habitacional transitoria, la que deberá guardar armonía con las exigencias de la reglamentación interna.

IV-Sociedad fundadora:

Puede ser una persona física o jurídica, y dentro de estas últimas podrá tratarse de asociaciones, fundaciones, sociedades civiles y comerciales. El fundador deberá cumplimentar los requisitos de factibilidad y prfactibilidad que le impone la municipalidad del lugar; y debe asumir la responsabilidad de realizar obras básicas de infraestructura.

V-Estatutos:

Códigos o reglamentos internos que constituyen inquebrantables normativas para el funcionamiento del club.

VI-Administración:

Se ejerce a través de órganos específicos de gobierno creados a tal fin, como ser Comisiones Directivas, Organos Gerenciales, etc. Esta organización le da rasgos propios a la figura del Club de Campo, de no ser así estaríamos ante los denominados "barrios cerrados".

DERECHO DE ADMISION

Es la facultad que se reserva el fundador de vetar el ingreso de nuevos asociados o adquirentes de parcelas, y de permitir a estos su adhesión al sistema.

REQUISITOS MUNICIPALES

De acuerdo al Decreto 9404 (19/01/87) reglamento del Decreo Ley 8912/77, hay para el fundador dos etapas a atravesar:

1) La convalidación técnica preliminar (Prefactibilidad)

2) Convalidación técnica final (Factibilidad)

Presentando la documentación pertinente ante la Dirección de Ordenamiento Urbano, Ministerio de Obras y Servicios Públicos).

PREFACTIBILIDAD

Esta etapa no contiene implícita la autorización para efectuar obras, ni para formalizar compromisos de venta, por lo que es un concepto que debe ser difundido entre los interesados a fin de evitar engaños y posibles estafas. Para obtener la convalidación técnica preliminar de un anteproyecto de Club de Campo se requiere:

1-Aprobación de la localización por el municipio


2-Certificación de aptitud del predio dada por la Dirección Provincial Hidráulica. Si los suelos fueran medanosos se requerirá la certificación de fijación y forestación por el Ministerio de Asuntos Agrarios.

3-Certificación de Preactibilidad de provisión de agua.

4-Plano de anteproyecto urbanístico (medidas según título y catastro), en el que constará la localización del área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares, y la ubicación tentativa de las áreas de esparcimiento común.

5-Memoria técnica, en la que se especifique las actividades a desarrollar, régimen de subdivisión y de dominio a adoptar, número de parcelas previstas y número de viviendas, forma prevista para el suministro de agua potable, forma de avacuación de aguas pluviales y líquidos cloacales, tratmientos de calles internas, sistema de recolección de residuos, compromiso de forstación.

FACTIBILIDAD
La convalidación técnica final de un proyecto de Country club requirará:

1-Certificado expedido por el Registro de la Propiedad que acredite el dominio de los inmuebles afectados.

2-Proyectos de obras de saneamiento urbano aprobados por la Dirección Provincial de hidráulica.

3-Proyecto de sistema de provisión de agua potable y evacuación de cloacas.

4-Proyecto de la red de circulación y de las obras viales a realizar aprobado por la comuna.

5-Proyecto de la red de energía eléctrica de distribución domiciliaria e iluminación aprobado por ente prestatario del servicio.

6-Planos obras de equipamiento área común de esparcimiento y prototipo de viviendas aprobados por la comuna.

7-Compromiso de forestación de la media calle perimetral a ceder con determinación de las especies arbóreas, aprobado por la comuna.

8-Reglamento urbanístico y de edificación, aprobado por la comuna.

9- Plano de proyecto urbanístico definitivo, según mensura, en el que constará la localización del área común y las para zonas residenciales, y vías de circulación interna, balance de superficies, densidad bruta y neta residencial, número de viviendas unifamiliares o multifamiliares.

10-Memoria descriptiva deinitiva firmada por los proesionales actuantes.

11-De adoptarse el régimen establecido por la Ley 13.512, deberá acreditarse el plano de mensura aprobado por la Dirección de Geodesia.

12-Certificado de cumplimiento de las normas profesionales otorgado por las entidades competentes.

COMPARACION ENTRE LOS POSIBLES REGIMENES DE CONSTITUCION DEL DERECHO DE PROPIEDAD

DOMINIO:

Conforme reza el art. 2506 del C.C. "El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona". Solo el verdadero dominus posee la facultad de hacer de la cosa lo que él quiera, lo que hace del derecho real de dominio el de mayor extensión entre los de su clase.

De lo expuesto se deduce que no es factible otorgarle a cada adquirente un derecho de tal magnitud, dado que tiraría por tierra toda vinculación jurídica entre unos y otros. La única forma de remediar el conflicto que esto generaría, sería el afectar recíprocamente los dos sectores con el derecho real de servidumbres.

CONDOMINIO

Según reza el artículo 2673 del Código Civil "El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble."

No hace falta extenderse en los comentarios sobre esta modalidad, dado que este tipo de derecho es inaplicable a los clubes de campo por su propensión hacia la partición, forma de administración, derecho de veto entre los copartícipes para impedir toda construcción, etc.

COMBINACION ENTRE DOMINIO Y CONDOMINIO

Una forma de remediar la cuestión es aplicando el derecho real de dominio a la parcela donde se ubicará la residencia, es decir la parte privativa, y anexar un derecho de condominio sobre las partes recreativas y comunes.

a) Como se encuentra expresado anteriormente en el condominio, según nuestro Código Civil cada condómino puede ejercer en cualquier momento su acción de partición, pedir la división, la venta o el reparto de los sectores comunes, de tal forma que es imposible mantener un vínculo duradero, y convengamos que ningún adquirente desea este tipo de inestabilidad habitacional, sin considerar que, como expresa la doctora Highton, un lote o parcela aislada tiene un valor muy inferior al que puede tener un lote de igual medida, pero integrado a un complejo de servicios como es un club de campo.

La tendencia a la partición podría solucionarse temporalmente mediante un convenio de indivisión forzosa, pero al fin de cuentas no terminamos de abolir el fantasma de la limitación en el tiempo, así claramente lo establecen los artículos que dicen "Cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común, cuando no se encuentra sometida a una indivisión forzosa" y "los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida al derecho de pedir la división...".

Como bien indican las doctoras Highton y Lambois, según normas generales del condominio común, cada condominio tiene facultades de disponer de su parte indivisa, pudiendo enajenarla y como consecuencia pudiendo desvincularse así la parte recreativa de la parte privativa.

Desde otro punto de vista, también el condominio puede liberarse de gastos por abandono, con el consiguiente acrecentamiento a favor de sus copartícipes, con lo que el ex-condómino permanecería como titular de la parcela o sector exclusivo, sin tener posibilidad de acceder al área de recreación.


A ello se agrega que el condominio cuenta con un sistema de "ius prohibidendi" o derecho de veto incompatible con la utilización de las cosas comunes del área recreativa por todos los propietarios. Esto impediría hacer o demoler cualquier construcción o efectuar mejoras sin el consentimiento unánime de los copropietarios.

De lo expresado se deduce que la figura mixta de dominio y condominio combinados no puede solucionar el problema definitivamente, sólo sería postergar los conflictos un tiempo, pero nosotros como profesionales de derecho, es nuestra función no sólo velar por el cumplimiento del derecho positivo, sino que además debemos arbitrar todos los medios a nuestro alcance a fin hacer más justas y seguras las instituciones que nos regulan día a día, sobre todo cuando uno de los intereses que más ha sido protegido a través de los tiempos se encuentra en juego, la propiedad privada.

DOMINIO REVOCABLE

El dominio es menos pleno o imperfecto por dos causas distintas: a)Porque su contenido normal resulta disminuido por la existencia de otro derecho real que recae sobre su objeto (dominio gravado o desmembrado); b)Porque está sujeto a cambiar de titular en virtud de estar subordinado al cumplimiento de una condición o plazo resolutorio para el efecto de la restitución de la cosa al anterior propietario (dominio revocable) o a un tercero (dominio fiduciario).

Veremos que el dominio revocable es utilizado a veces para instrumentar jurídicamente los clubes de campo, ofreciendo una de las formas de dominio imperfecto definida en el art. 2663 del C.C., con las siguientes características : e otorga al propietario un dominio revocable, sujeto a la revocación para el caso de incumplimiento o inobservancia de las normas contenidas en el estatuto, con el objeto de mantener el correcto funcionamiento del complejo.

Se trata de un dominio que no es absoluto y definitivo para su titular, se encuentra sometido a una condición o plazo resolutorio, que si esta se cumpliera haría volver la titularidad de la cosa a quien lo constituya.

Como muy acertado criterio la doctora Highton menciona que, no sólo se trata de establecer revocable el primer acto de adquisición que quedaría firme si se cumplieran todas las estipulaciones convenidas, sino que se prevén con trascendencia real también las sucesivas transmisiones de dominio, que pueden operarse por cualquier título, incluso en el caso de sucesión o quiebra del titular.

Es decir, esta particular forma dominial no se traduce nunca en dominio pleno, sin ser ésta la intención del del Código de Vélez, quien propugna una pronta consolidación , estableciendo un límite temporal de la imperfección dominial.

Teniendo en cuenta los argumentos expuestos es evidente que este sistema no ofrece las garantías necesarias ni a los propietario, ni a los organizadores de los clubes de campo, recordemos que si bien el sistema puede funcionar correctamente al principio, puede traer aparejado grandes inconvenientes en un futuro no muy lejano, traduciéndose en una frustración en cuanto a la utilidad de adquirir una parcela en un club de campo para el propietario, y una estrepitosa caída de las ventas para los organizadores de clubes de campo.

USUFRUCTO

Una de las variantes es que el propietario de los lotes de un club de campo ceda a favor de terceros el usufructo de los mismos. No debemos olvidar que "usufructo es el derecho real de usar y gozar de la cosa, cuya propiedad pertenece a otro con tal que no se altere su sustancia", según reza el art. 2807 del C.C..

Conforme a este esquema, se asignan las partes comunes, en condominio al conjunto de propietarios de los lotes o a sociedad , constituyendo un derecho real de usufructo a favor de los propietarios individualmente sobre dichas partes comunes.

Otra variante es que el propietario de los lotes de un como club de campo ceda a favor de terceros el usufructo de ellos.

El problema se centra en que con este sistema los adquirentes no tienen un derecho real de dominio, como realmente creen al comprar su inmueble, sino solo un mero uso y goce de un lote, la nuda propiedad queda en cabeza del promotor del club o de una sociedad conformada por los compradores de las distintas unidades. Sólo se otorga a los adquirentes un derecho real de usufructo, instrumentado en escritura pública, que seguramente traerá al cabo de un tiempo una cantidad innumerable de conlictos, que pretendiendo basarse en el desconocimiento de la instrumentación del derecho, intentarán llegar a los estrados judiciales.


Amén de ello, no podemos olvidar que las facultades materiales del usufructuario son muy limitadas. Debe usar y gozar sin alterar la sustancia. De acuerdo al art. 2892 del C.C., el usufructuario no puede demoler en todo o en parte ninguna construcción aunque sea para sustituirla por otra mejor. Sólo tiene el ius utendi y el ius fruendi. Solamente el que posee el animus dominis puede cambiar el destino, demolerla, o destruirla.

En cuanto al régimen de mejoras, el art. 2874 C.C. establece la pertenencia de éstas a nombre del titular del dominio y el usufructuario no posee derecho a reclamar el pago de las ellas. Trasladoado esto al ámbito del country club, en que los inmuebles son construidos a costa de los usufructuarios, irremediablemente quedarían a favor del nudo propietario.

Asimismo el usuructo no es un derecho perpetuo. En tanto el nudo propietario transmite su derecho por causa de muerte, no ocurre lo mismo con usufructuario; el usufructo es intransmisible y la vida del titular de este derecho real es el límite de existencia del usufructo, conforme los arts. 2822 y 2920 C.C..


Dados los antecedentes, se estaría induciendo a los interesados a comprar un derecho de uso y goce limitado en el tiempo, con la obligación de restituir el inmueble y las mejoras, sin poder realizar modificaciones importantes a los inmuebles, por lo que es inaceptable comprar en estas condiciones algo tan importante como una vivienda, dado que hoy en día se renueva el auge de descentralizar la ciudad y buscar un forma de vida más natural y con un contacto más directo con la naturaleza, por lo que no sólo se utiliza estos complejos habitacionales como modo de esparcimiento los fines de semana, sino que se utilizan con fines de vivienda estable.

USO Y HABITACION

"El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este código, derecho de habitación", según el art. 2948 C.C..

El uso es similar al usufructo aunque mucho más limitado en sus atributos y contenido. Por lo que nos atenemos a lo dicho anteriormente.

SERVIDUMBRE

"La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad", de acuerdo a lo que prescribe el art. 2970 del Código Civil.

Como se ha visto en innumerables ocasiones, la necesaria vinculación funcional y jurídica entre los inmuebles afectados a áreas sociales y deportivas y los sectores residenciales, en consecuencia, podría lograrse a través del empleo del derecho de servidumbre real perpetuo o servidumbre predial de la ley de fondo.

En este tipo de complejos se utilizará de la siguiente manera:

a) Partes privativas: Constituyen el sector residencial que pertenece a los adquirentes a título de dominio. Estos fundos son los sirvientes de una servidumbre de abstenerse de ejecutar construcciones sin cumplir con el código de edificación interno y sin contar con la aprobación del titular del fundo dominante; y dominante de una servidumbre de afectación al área deportiva o recreativa del club de campo.

b) Partes comunes: Constituidas por el complejo polideportivo y recreativo, y quedan en propiedad del promotor o se transfieren a favor de todos los adquirentes como condóminos o de una persona jurídica de la que necesariamente participan todos los adquirentes. Estos fundos son sirvientes de la servidumbre de afectación al área recreativa del club de campo, consistente en:

a) afectación a área recreativa y deportiva, con la consecuente prohibición de destruir o demoler estas áreas;

b) Prohibición de construir cualquier edificación;

c) abstenerse de subdividir, parcelar y fraccionar el predio;

A fin de entrelazarlos entre ambos sectores se constituyen servidumbres reales perpetuas.

La servidumbre predial es un derecho real, que se transmite cuando cambia de titular, en consecuencia se considera que esta figura cumple con el fundamento del club de campo. El área de esparcimiento queda al servicio de las parcelas privativas.

A su vez, la sociedad titular del dominio de las áreas de esparcimiento, es responsable de la prestación de los todos los servicios establecidos en el estatuto.

Como bien destaca la doctora Highton, todos los fundamentos para la utilización de este sistema, debemos observar también que la servidumbre es un derecho real cuyo contenido consiste en una determinada, concreta, específica o particular utilidad sobre un inmueble. El derecho real de servidumbre es, entre los derechos reales de goce o disfrute de cosas ajenas, el de menor contenido, desde que sólo da derecho a la específica utilidad que menciona su título. Además no quita la utilidad general del fundo a su dueño, sólo lo hace en su utilidad específica, por lo que no se condice con la actividad normal que puede llevarse a cabo en un club de campo, como ser pasarse todo el día en el área recreativa utilizando todas las posibles actividades.

Aparte de todo ello, se grava al fundo sirviente con la obligación de hacer, de prestar servicios generales, los que también está prohibido, como derecho real, valiendo sólo como obligación personal para el titular y sus herederos.

El principio en las servidumbres es "nadie está obligado a hacer nada". El dueño del fundo gravado con la carga real se cruza de brazos, y deja hacer, sufre o tolera el ejercicio del derecho real; y el titular del derecho real lo ejerce y si bien tiene derecho a hacer gastos y reparaciones para mantener el gravamen, no está obligado a ello.

PROPIEDAD HORIZONTAL

En el ámbito del derecho real de propiedad horizontal el terreno constituye una sola parcela en sentido técnico, por lo que en los clubes de campo que se encuentran afectados al derecho real de propiedad horizontal no se subdividen los lotes por parcelas, ni constituyen éstos inmuebles independientes. Los lotes no son parcelas, sino potenciales unidades funcionales, que serán construidas en un lapso de tiempo que se conviene al momento de la adquisición.


Recordemos que la parcela en sentido registral ha sido definida como "la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por un polígono de límites, perteneciente a un propietario o a varios en condominio, o poseída por una persona o por varias en común, cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico de un acto de levantamiento territorial inscripto en el organismo catastral" (art. 5º, ley 20.440).

En la Provincia de Buenos Aires se utilizó como solución a la problemática de los clubes de campo a los preceptos de la Ley 13.512 y el decreto 2489/63 referido a los requisitos para la inscripción de títulos de constitución, transferencia, modificación o extinción de derechos reales comprendidos en la ley de propiedad horizontal.

El decreto hace referencia a la construcción de un edificio por etepas, posibilitando la inscripción de un reglamento de copropiedad y administración y otorgando títulos de las unidades terminadas, pese a que falten otras unidades a construir o proyectadas.

Dispone este decreto en su art. 6º "podrán ser inscriptos en el Registro de la Propiedad instrumentos que formalicen actos de constitución, transferencia, modificación o extinción de derechos reales comprendidos el la ley 13.512, si las partes exclusivas y comunes de edificios en construcción o a construir reúnen, según los casos, las siguientes condiciones:

a)las unidades de dominio exclusivo a construir o en construcción, cualquiera sea el estado de ejecución de la obra, siempre que las mismas constituyan cuerpos independientes de edificación;

b) las unidades de dominio exclusivo sin independencia constructiva, cuando el edificio en construcción tenga concluídos los servicios y partes comunes necesarias e indispensables para el buen funcionamiento del mismo, pudiendo carecer de los revoques finos, pinturas, soldaduras, cielorrasos, revestimientos y otros detalles que sólo sean complementarios y estéticos que no perturben la seguridad, solidez y funcionamiento del edificio...".

Es decir , cuando se adquiere un lote en uno de estos complejos, se compra una unidad funcional a construir sobre un terreno común, siendo esta una de las aristas primordiales en esta modalidad de dominio, recordemos la mención que se ha hecho cuando se habla que al adquirir una unidad funcional en un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, en realidad se está adquiriendo un "un cubo de aire", y no un inmueble en el sentido estricto de la palabra.

Sin embargo, como se ha mencionado, en cierto sentido es pertinente y ventajoso dividir en propiedad horizontal, y por ello se ha utilizado este régimen: es el único que que permite el condominio de indivisión forzosa y permanente y asegura el destino de los sectores comunes, como calles, club house , áreas deportivas, etc. La eventual desafectación o cambio de destino de los sectores comunes sólo podría resolverse por unanimidad. Convirtiéndose en el único régimen legal vigente que asegura el todo inescindible desde el punto de vista físico y jurídico, entre las partes privativas y comunes necesario para el perfeccionamiento del club de campo.

En el sistema de la propiedad horizontal la incorporación de nuevas unidades o la realización de obras en beneficio exclusivo de un propietario requiere la unanimidad, por lo que se estila la inclusión de cláusulas negociales que autoricen dichas construcciones.

Si bien es la opción más cercana al concepto de parcela del club de campo, encontramos con determinados inconvenientes que deben ser salvados a fin de no caer en una frustración del derecho que pretende tener el dominus, como ser el gobierno del mismo, facilmente solucionable con la utilización de poderes amplios a los promotores, etc.

DERECHOS PERSONALES Y REALES

Se ha buscado la solución con la adopción de sistemas mixtos, pero que en la práctica no ha tenido buena aceptación, dado que el comprador no tiene intenciones de basar su dominio en derechos personales, es decir obligaciones de dar, de hacer o no hacer (art. 495 C.C.), sino que pretenden un derecho absoluto e imperturbable como es el derecho real de dominio.

SUPERPOSICION DE UNA ASOCIACIO O SOCIEDAD A UN DERECHO REAL

Es la combinación de un derecho real con un tipo societario o asociación.

Se relaciona la propiedad de una parcela con una acción cartular o escritural de una Sociedad Anónima, estableciéndose que sólo se puede ser dueño de un lote, al poseer la calidad de accionista o socio.

Coexiste la sociedad y el consorcio de copropietarios. Pero, ¿cómo es la participación de los copropietarios en las actividades y los gastos realizados?¿ se hacen a través de su calidad de accionistas, es decir realizan aportes a fin de afrontar las constantes pérdidas de la sociedad?.

El decreto ley 9404/86 superpone una persona jurídica con el dominio de los lotes y vincula los sectores con una servidumbre de uso y otras que se pueden constituir. Este decreto exige para quienes se sometan a su régimen, la creación de una entidad jurídica que integren o a la que se incorporen obligatoriamente los propietarios de cada parcela con destino residencial, y esta entidad será titular del dominio de las áreas recreativas y responsable de las servicios a favor de las parcelas individuales.

En palabras de la doctora Highton, el sistema de superposición de una forma societaria a un derecho real tiene resultados prácticos en el sentido de dar ejecutividad al funcionamiento del club de campo, pero la combinación recorta tantas facultades a los socios que da lugar a un género distinto al derecho real permitido e importa su modificación prohibida por el art. 2502 del Código Civil.

El poder queda irremediablemente en cabeza de muy pocas personas que deciden con amplísimas facultades.

CONCLUSIÓN

Ante el creciente auge de esta forma de vivienda, se hace necesario establecer mediante una norma específica un nuevo derecho real que comprenda las necesidades tanto de comprador como del promotor de un espacio habitacional organizado como club de campo. Es imprescindible que el mismo otorgue la seguridad que posee el derecho de dominio, es decir exclusivo, perpetuo, salvo por causa de utilidad pública, previa desposesión y con una justa indemnización de por medio. Asimismo debe proveer al propietario las facultades del art.2515 y 2516 del C.C., ya que son inherentes a la propiedad.

Por supuesto que esta tarea compete a todos por igual, no sólo a los miembros del Honorable Congreso de la Nación, sino a toda la comunidad en general, dado que impulsar el mejor aprovechamiento de la zonas cercanas a las grandes urbes, se traduce en una mejor calidad de vida para todos.

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