sábado, 14 de noviembre de 2009

Actividades de consorcios y limitación en alquiler temporarios

La Justicia Limita la Actividad de las Empresas Prestadoras de Servicios de Alquiler Temporario de Departamentos
Por Canosa Abogados

El 5 de octubre de 2009, en la causa “Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512”, la Justicia Nacional de Primera Instancia en lo Civil, resolvió que la realización de alquileres temporarios sobre un inmueble consiste en una actividad comercial, y por lo tanto contraria a lo dispuesto por el reglamento de copropiedad.

En el caso, el juez consideró que la celebración de contratos de locación temporaria sobre un inmueble como actividad habitual consiste en una actividad comercial y por tal motivo se contrapone con el destino exclusivo de casa-habitación previsto en el reglamento de copropiedad y administración del edificio en cuestión.

En el caso, el propietario del inmueble en cuestión contrató los servicios de Apartments BA SRL (en adelante “ApartmentsBA”), firma que actuando como intermediaria, ofrecía el inmueble a turistas extranjeros para alquiler temporario, brindando adicionalmente diferentes servicios, lo que resultó esencial para distinguir la actividad desarrollada en el inmueble de la locación temporaria permitida por la ley de locaciones urbanas.

De la prueba producida surgió que mediante su sitio web, ApartmentsBA permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje.

Asimismo, los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de cláusulas atípicas, que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, teléfono IP con facturación detallada y otros servicios de conserjería turística.

Con estas particularidades, el juez civil llegó a la conclusión de que en el caso no se trataba de una locación temporaria, sino que se trataba de una explotación de índole comercial, que el reglamento de copropiedad y administración del edificio prohibía en forma clara y terminante.

Teniendo en cuenta que ApartmentsBA es una empresa con actividad comercial, y que los contratos fueron celebrados directamente por ApartmentsBA, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario, el juez entendió que “si bien la figura de la locación constituye un acto ordinariamente civil, al vincularse con una actividad netamente comercial, las contrataciones efectuadas en la especie deben considerarse actos de comercio por conexión, quedando -por ende- sometidas a la disciplina del derecho comercial”.

Finalmente, atento a los fundamentos esbozados, la sentencia ordenó el cese inmediato de las actividades desarrolladas en el inmueble, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria en caso de incumplimiento.

Esta sentencia es consistente con lo ya resuelto a principios de este año en la causa “Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María”, en la que se prohibió la locación temporaria mediante una modalidad similar a la de ApartmentsBA, en atención a las molestias ocasionadas a los demás copropietarios del edificio en cuestión.

La sentencia fue apelada ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.

Abogados.com.ar Agradece la Colaboración del Estudio Canosa Abogados

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Dra. María Alejandra Pasquet

Delegada Superior

Sede Regional Rosario

Universidad Abierta Interamericana

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