viernes, 31 de julio de 2009

FALLO SOBRE BARRIOS CERRADOS

BARRIOS CERRADOS. BOLETO DE COMPRAVENTA. Compromiso de transferencia de acciones al adquirente del terreno. Transferencia de la acción supeditada a un plazo. Diferimiento de la entrega de la acción emitida por la sociedad administradora y propietaria de las partes comunes. Accionistas y ejecutores del emprendimiento inmobiliario. Reserva de la titularidad de las acciones hasta la conclusión del proyecto. Control del emprendimiento durante un plazo determinado. Interpretación contractual. Art. 1198 del Código Civil. CLAUSULAS ABUSIVAS. Art. 37 Ley 20.744. Improcedencia.-

81.316/04 - "Castro Alberto Edgardo c/Del Viso Investment S.A. y otros s/ ordinario" - CNCOM - SALA E - 30/06/2009

“La cláusula cuya interpretación genera agravios al recurrente dice textualmente -en la parte pertinente- "2.2.3 La acción se transferirá, libre de gravámenes, dentro de los cuatro años desde la fecha de suscripción del presente Contrato o cuando SOL DEL VISO hubiere comercializado por lo menos el noventa por ciento de la totalidad de los lotes consignados en el Anexo IV, a opción de los ACCIONISTAS..."

“En el caso de autos, la venta del noventa por ciento de los lotes era un acontecimiento incierto y futuro cuyo necesario acaecimiento fue previsto por las partes, acorde a la naturaleza de la operatoria.-
Se ha sostenido, en ese sentido, que si las partes tuvieron al hecho como necesario, aunque en realidad no lo sea, hay plazo (Salas, Acdeel E. , "Código Civil anotado", Bs. As., Ed. Depalma, pág. 283). Ello así, el Cciv. 529 es claro al disponer que la condición que se refiere o un acontecimiento que sucederá ciertamente, no importa una verdadera condición, ni suspende la obligación, y solo difiere la exigibilidad de ella. Es decir, importa un plazo más que una condición.”

“La transferencia de la acción estaba supeditada a un plazo cierto, es decir, comenzado desde la fecha de la obligación -CCiv., 567 (en el caso, cuatro años desde la firma del contrato), y a otro incierto, pues fue fijado con relación a un hecho futuro que tuvieron como necesario (]a venta del noventa por ciento de la totalidad de los lotes), para terminar el día en que ese hecho necesario aconteciera -mismo código, 568-.”

“Ahora bien, el plazo era alternativo, y dicha alternativa se estableció en favor de las deudoras, lo que está admitido expresamente por el CCiv., 570, dado el objeto de la obligación, y demás circunstancias que el comprador conocía y consintió.”

“De ello se deriva que la acción iba a ser indefectiblemente entregada en cumplimiento de lo acordado, cuando se cumplieran los cuatro años o cuando se comercializara el noventa por ciento de la totalidad do los terrenos -a elección de los accionistas-, siendo que si la intención hubiese sido otra, habrían razonablemente utilizado términos que reflejaran esa voluntad con mayor exactitud. Máxime, atento la importancia de lo que la estipulación de una condición implicaría: la previsible pérdida de la oportunidad de adquirir la acción para el comprador del terreno y la consecuente liberación de la correlativa obligación asumida por los accionistas.”

“Por otra parte, como la condición de propietario del lote y la de accionista de la sociedad propietaria de las partes comunes nacieron de modo irreversible al suscribirse el convenio (contrato, punto cuatro, fs. 27}, es impensable que la transferencia de la acción haya quedado sujeta a una condición suspensiva: esto es, a la ocurrencia de un hecho futuro o incierto, que podría o no ocurrir (CCiv., 545), porque lo previsto fue que la acción indefectiblemente se entregaría.”

“Súmase a ello, que se aprecia por demás razonable que los accionistas y ejecutores del emprendimiento se reservaran la titularidad de todas las acciones hasta tanto se concluyera con el proyecto, a los fines de hacer posible su concreción, conservando y ejerciendo la dirección de la obra, tomando las decisiones que fueran necesarias al efecto, y sin permitir que personas extrañas entorpecieran, modificaran o frustraran el cumplimiento de la misma.”

“No es el objeto de esta demanda determinar si existió abuso por la demora en vender los terrenos, por especular no vendiendo lo que podían vencer, para demorar así sine die la entrega de las acciones. El monto de las inversiones, aumentos de capital y aportes realizados por las demandas en el emprendimiento demuestran su interés en el desarrollo del mismo.”

“Las cláusulas del contrato, en el marco de la interpretación que de las mismas hizo el Juez de primera instancia no resultan abusivas, pues el hecho de supeditar la transferencia de la acción al cumplimiento de los plazos estipulados encuentra en el mismo contrato su razonable justificación. Sumado a ello, no existen dudas sobre el alcance de las obligaciones de las partes. Por lo tanto, este agravio también debe ser desestimado

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