jueves, 18 de junio de 2009

LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU FUTURA REGULACIÓN LEGAL

El Código Civil vigente fue el primero en el mundo que prohibió la propiedad horizontal. Años después, en 1948, la propiedad horizontal fue regulada por la ley 13.512.

En la actualidad, está presentado el Proyecto de unificación del Código Civil y el Código de Comercio, y en este cuerpo legal se incluye la regulación de la propiedad horizontal.

Con el Proyecto no podrá discutirse que se trata de un derecho real autónomo, que como tal es definido con términos que enfatizan en el contenido del derecho, que resulta no sólo de este Título, sino también del respectivo reglamento de propiedad y administración. La importancia adjudicada al reglamento es una de las notas relevantes, pues se lo legitima para completar la regulación o para aplicarse en subsidio en distintos supuestos.

Se deja en claro que el derecho real de propiedad horizontal y el consorcio se constituyen con el otorgamiento del reglamento por escritura pública y su inscripción registral.

Se amplia el concepto de unidad funcional, la que alcanza hasta a espacios susceptibles de aprovechamiento independiente. Entre las cosas y partes necesariamente comunes se mencionan a las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros, como eco de compartibles requerimientos de la comunidad, captados por distintos Proyectos legislativos de reforma parcial de la actual ley de propiedad horizontal.

Es novedosa la enumeración de las cosas y partes propias, la que permite rescatar en la propiedad horizontal algunos otros perfiles del dominio clásico y denotar cuán efectista es la alusión a que se trata únicamente de una desteñida propiedad sobre el cubo de aire.

La consagración de la personalidad del consorcio tiene el sustento de la determinación de su patrimonio, pero para que en ocasiones esa persona jurídica no se convierta para terceros en una indeseable entelequia, se prevé la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas por sus deudas.

Bajo el acápite de mutaciones materiales en cosas y partes comunes o bienes del consorcio se diagrama un régimen más adecuado para las mejoras u obras nuevas, distinguiéndose distintos supuestos, y se contempla el mecanismo a seguir frente a graves deterioros o la destrucción del edificio.

Uno de los temas que demuestra cambios substanciales es el régimen de las asambleas, donde se regula el caso de la autoconvocatoria sin citación previa o de las decisiones tomadas sin asamblea y en general se prescinde de la necesidad del quórum para poder deliberar. Se adopta como mayoría tipo la absoluta, computada con la doble exigencia del número de unidades y de la proporción de las alícuotas, y se facilita la manera de alcanzarla a través de la adhesión tácita unida al silencio, con la salvedad de las hipótesis en que es necesaria la conformidad expresa. Para evitar incertidumbres sobre la fuerza vinculante de las asambleas, se establece un plazo breve para las acciones judiciales de invalidez, so pena de caducidad. También se diagrama el camino a seguir si la asamblea es judicial.

Se incorpora el consejo de propietarios con alcance optativo y se legislan sus atribuciones.

Se caracteriza al administrador como representante legal del consorcio con el alcance de mandatario. Se incluyen reclamadas precisiones en lo que atañe a su designación o remoción y a la acreditación de su personería en los diversos supuestos posibles y se jerarquizan sus funciones, tanto para los derechos como para las obligaciones.

Se exige como regla que todas las mutaciones jurídicas sobre las unidades funcionales se realicen teniendo a la vista el certificado de deudas y de créditos del consorcio, para que el adquirente tenga un panorama veraz de las responsabilidades que deberá afrontar.

Se prevé el procedimiento a cumplir por el administrador para que pueda ingresar a la unidad funcional en situaciones excepcionales.

Se establece la alternativa de la existencia de subconsorcios en edificios con sectores que tengan independencia económica, funcional o administrativa.

Para habilitar la rápida reacción judicial ante las violaciones cometidas por propietarios u ocupantes y las consiguientes crisis de la convivencia, se legisla un muy ágil y breve procedimiento ante el Tribunal.

En cuanto a la prehorizontalidad, la ley 19.724 ha provocado una generalizada repulsa. El complejo sistema que organiza, es un ejemplo patente de legislación, que lejos del ideal de armonizar los distintos intereses comprometidos, en definitiva conspira contra todos ellos, pues sin importar una efectiva protección para el adquirente, se constituye en un nuevo obstáculo que desalienta el proceso de la construcción y comercialización de unidades. El grado de cumplimiento de sus disposiciones es mínimo, pese a que la jurisprudencia se esforzó para que ese ordenamiento tuviera efectiva operatividad en la praxis, pero como subsiste su vigencia teórica, es ineludible superar la indefinición y proceder a su derogación y reemplazo por un régimen más elástico y que sea aceptado por la realidad negocial.

Se proyecta un sistema de seguro obligatorio a favor del adquirente, que lo cubra ante el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido, por cualquier razón. Los supuestos que se excluyen del seguro obligatorio, coinciden parcialmente con los que prevé la ley 20.276, pero se tiene en miras también al fideicomiso y al financiamiento por entidades especialmente calificadas por el organismo de control.

ARTS. sobre Propiedad Horizontal en el Proyecto de Unificación.

TÍTULO V. De la propiedad horizontal.

CAPÍTULO I. Disposiciones generales.

ARTÍCULO 1972. Definición. La propiedad horizontal es el derecho real sobre un inmueble propio que otorga las facultades de usar, gozar y disponer de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración.

ARTÍCULO 1973. Constitución. El derecho de propiedad horizontal sobre el inmueble y el consorcio de propietarios se constituyen con el otorgamiento por escritura pública del reglamento de propiedad y administración redactado por el titular del dominio y su inscripción en el registro inmobiliario.El reglamento de propiedad y administración se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

ARTÍCULO 1974. Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, la que consiste en pisos. departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino, en comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la alícuota del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTÍCULO 1975. Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el reglamento de propiedad y administración. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

ARTÍCULO 1976. Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) El terreno.b) Las que comuniquen unidades y a éstas con el exterior.c) Los techos, azoteas, terrazas y patios solares.d) Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad.e) Los locales e instalaciones de los servicios centrales. Las cañerías que conduzcan fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional.f) Los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas.g) Los muros exteriores y los divisorios de unidades con cosas y partes comunes.h) Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas discapacitadas, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

ARTÍCULO 1977. Cosas y partes propias. Son necesariamente propios con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, sean previstas como tales en el reglamento de propiedad y administración, sin perjuicio de las restricciones que imponga la convivencia ordenada.

ARTÍCULO 1978. Presunción de comunidad. Se consideran comunes las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado en este Capítulo o en el reglamento de propiedad y administración.


No hay comentarios.: