jueves, 26 de marzo de 2009

NOVEDADES EN FALLO SOBRE USUFRUCTO

Las Moras S. A. v. Arcos Dorados S. A.
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L
En Buenos Aires, a los 11 días de febrero de dos mil nueve, encontrándose reunidos en Acuerdo los Sres. Jueces de la Sala “L” de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de pronunciarse en los autos caratulados: “Las Moras S. A. c/ Arcos Dorados S. A. s/ cumplimiento de contrato - ordinario” de acuerdo al orden de sorteo,
La Dra. Pérez Pardo dijo:
I.- Contra la sentencia de fs. 454/459, que rechazó la demanda, recurre la parte actora por los argumentos que expone a fs. 463/465, contestados a fs. 494/499.-
II.- El 19 de diciembre de 1.995, la accionante celebró con la demandada un contrato de usufructo respecto de un inmueble sito en la calle San Martín nro. 1.177 de la Ciudad de Mendoza, cuyo plazo fue pactado por 20 años a partir del 1º de abril de 1.996. Se estableció como precio del usufructo, un canon mensual equivalente al cinco por ciento de las ventas netas del Restaurante Mc. Donald´s que funcione en el inmueble, el cual en ningún caso podía ser inferior a la suma establecida como “Valor mensual básico” que era de pesos seis mil ($6.000) mensuales, convertibles en dólares estadounidenses según ley 23.298 de convertibilidad. Señaló la accionante que durante los primeros dos años, el canon rondaba entre los $8.000 y $10.000, pero a partir de 1.999 no llegaban a cubrir el valor básico convenido; considera que tal situación resulta abusiva en los términos del art. 1071 del Cód. Civil, debido a que la revalorización que han tenido los inmuebles que son el parámetro para medir el valor del usufructo, hace que resulte irrisorio el valor mensual básico previsto como canon que abona la demandada.-
Así las cosas, la accionante promovió la presente demanda señalando que no pretendía el pago en dólares estadounidenses ni la actualización conforme el tipo de cambio en el mercado libre de cambios, sino recomponer el sinalagma contractual, el equilibrio de las prestaciones, solicitando la recomposición del valor mensual básico, proponiendo por tal concepto la suma de $12.000 mensuales, retroactiva desde el mes de agosto de 2.003, requiriendo además la aplicación del CER desde enero de 2.002 a agosto de 2.003. Finalmente pide que en lo sucesivo, se establezca la posibilidad de revisión del canon cada veinticuatro meses.-
En la instancia anterior se rechazó la demanda interpuesta, agraviándose la accionante por considerar errado que se tomara la realización de mejoras por el usufructauario como condición del convenio, sosteniendo que no las reconoció, que la demandada no acreditó la existencia ni el monto de las mismas; que la contraprestación del contrato no era el canon y las construcciones o mejoras sino sólo el canon; que no resulta correcta su interpretación del art. 1.197 del Cód. Civil, respecto del contrato de usufructo pactado y por no valorarse adecuadamente la prueba acompañada.-
III.- Atento a las críticas planteadas, en primer lugar debo señalar que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, ni tampoco cada medida de prueba; sino solamente aquellas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso, según la forma en que ha quedado trabada la relación procesal (Fallos: 144:611; 258:304, 262:222, 265:301, 272:225, 274:113, 276:132, 280:3201, 303:2088, 304:819, 305:537, 307:1121, entre otros).-
IV.- Aclarado ello, corresponde determinar si asiste razón a la recurrente.-
De la copia de la escritura pública obrante a fs. 21/35 -reconocida por las partes- surge que el usufructuario destinará el inmueble a la instalación y explotación de un negocio con servicio rápido de expendio de emparedados y afines –“Restaurante Mc. Donald`s”- (cláusula 3ra.). El usufructo se establece por el plazo de veinte años a contar desde la fecha del inicio de la explotación comercial del restaurante. El plazo pactado es una condición esencial del contrato (cláusula 4.1). Al término del usufructo por cualquier causa, las construcciones y/o mejoras introducidas en el inmueble quedarán en beneficio del nudo propietario, sin compensación o indemnización alguna. El nudo propietario podrá darles cualquier destino o proceder a su demolición. La referida demolición, remoción y/o adaptación de las construcciones y/o mejores no dará derecho al nudo propietario a percibir indemnización o compensación alguna (cláusula 4.4). El precio del usufructo comenzará a devengarse a partir del mes en que tenga lugar el inicio de la explotación comercial del restaurante, o desde el 1º de abril de 1.996, según suceda primero. Se establece como precio del usufructo un canon mensual equivalente al cinco por ciento (5%) de las ventas netas del restaurante Mc Donald`s que funcione en el inmueble dado en usufructo -canon porcentual-, el cual en ningún caso podrá ser inferior a la suma establecida como “valor mensual básico” que es de pesos seis mil ($ 6.000) mensuales, convertibles en dólares estadounidenses, según la ley nº 23.928 (cláusula 6.1).-
V.- Atento a la pretensión de la actora, cabe consignar que a fin de interpretar ese acto jurídico bilateral que es el contrato, el consentimiento debe ser puesto de resalto a través de la declaración que se ha efectuado de tal voluntad común (art. 1137 Código Civil). Ahora bien, cuando los términos o expresiones empleados en el mismo son claros y terminantes, sólo cabe limitarse a su aplicación, sin que resulte necesaria una labor de hermenéutica adicional (CSJN, “Kerestegian de Mamprelian, Marietta c/ Kerestegian, Nazaret s/ escrituración”, Fallos 319:3395).-
Como bien dijo la anterior juez, el Decreto 214/02 no resulta aplicable a las obligaciones dinerarias que hubieran sido pactadas en moneda nacional (conf. art. 1 y 8 del mencionado decreto). Ello, incluso teniendo en cuenta que de la cláusula aludida surja que los pesos seis mil ($6.000) fueran “convertibles en dólares estadounidenses, según la ley 23.928” (cláusula 6.1.), por cuanto dicha ley declaraba la convertibilidad del Austral con el Dólar de los Estados Unidos de América a una relación de diez mil australes (A 10.000) por cada dólar. A lo cual debo sumar que incluso los intereses pactados por el pago fuera de término, fueron acordados a la tasa anual igual a la que cobre en ese momento el Banco de la Nación Argentina para operaciones de descuento de documentos en pesos (cláusula 6.7).-
De modo tal que resulta claro que no se trata de una operatoria en dólares sino en moneda nacional la que acordaron las partes.-
En mi visión, la raíz de la pretensión de la actora no debe evaluarse en el marco general previsto por el art. 1.198 del Cód. Civil, sino en el mayor previsto por el art. 1.071 del Cód. Civil, no sólo porque lo menciona aquella en su demanda a fs. 108, sino por aplicación del principio “iura novit curia”.-
En este sentido, debe tenerse en cuenta el criterio expuesto por la Corte Suprema de Santa Fe (del 26/6/91 en LL 1.991 - D- 349) en el sentido de que es procedente la aplicación de oficio por los jueces, del principio que veda el ejercicio abusivo de los derechos, por cuanto el mismo constituye una norma imperativa de orden público.-
El ámbito de este principio abarca a todo el derecho, desde las “personas” hasta las sucesiones, con incidencia tanto en los derechos subjetivos patrimoniales - obligaciones contratos y derechos reales, como es el caso de autos- como en los extrapatrimoniales (conf. Bueres - Highton en “Código Civil ¼ ”, tº 3 A, pág. 121).-
Por otra parte, si bien sigue siendo aún una cuestión debatida en la doctrina, entiendo adecuada la visión por la cual el derecho y los jueces, deben tender a prevenir los abusos, y evitarlos con oportunidad y decisión, siguiendo así el criterio que emanaba del agregado al art. 1071 propuesto por la ley de unificación que fue luego vetada (conf. Bueres - Highton en “Código Civil ¼ ”, tº 3 A, pág. 128).-
En el caso concreto, entiendo que el actor plantea que el “valor mensual básico” pactado por las partes hace doce años, luego de la crisis social económica del año 2.000-2.001 y de la reactivación ulterior en el año 2.003 que son hechos notorios y de público conocimiento, han convertido en irrisorio a aquel valor, excediéndose así el límite impuesto por la buena fe, las costumbres y el fin tenido en mira por las partes al contratar.-
Ninguna de los contratantes plantea cuestión respecto del porcentaje de ventas netas que deben abonarse como canon del usufructo. Sólo se cuestiona el mínimo canon posible llamado por las partes “valor mensual básico (ver cláusula 6.1 de fs. 25 vta.).-
En tal sentido, no resulta irrazonable considerar de algún modo el valor de la propiedad en el estado en que fue entregada, para evaluar si se configura la situación de desequilibrio que funda el abuso de derecho.-
Queda claro también que solo “el plazo pactado es condición esencial del contrato” (ver cláusula expresa cuarta de fs. 24); las construcciones o mejorsa podrían o no existir al finalizar el contrato; y de existir, no darían derecho a ninguna de las partes a reclamar por su construcción, ni por su demolición (ver cláusula 4.4); pero la existencia de aquellas no es condición necesaria o esencial del contrato, desde que se dio en usufructo un local, que se destinaría a la instalación y explotación de un negocio de expendio de emparedados y afines (ver cláusula tercera de fs. 24) y al entregar el inmueble libre de ocupantes y cosas, el usufructuario puede retener los muebles, instalaciones, equipos de cocina, equipos de aires, condensadores, máquinas, artefactos eléctricos y todos los elementos necesarios para la explotación del restaurante Mc. Donald`s (ver cláusula 4.4 in fine de fs. 25). Por tal razón, en mi criterio, la eventual existencia de construcciones o mejoras que ni siquiera se sabe si se modificarán o si subsistirán o no cuando concluya el contrato y se entregue el inmueble, no pueden ser consideradas parte del canon a los fines de ponderar el equilibrio de las prestaciones, dentro del marco contractual específico acordado por las partes (ver documentación de fs. 11/20 y 21/35).-
De la documental de fs. 11/35, no impugnada, se desprende que las partes, para fijar el precio del usufructo, tomaron como referencia el llamado “canon porcentual” que está vinculado a la actividad comercial concreta del usufructuario (5% de las ventas “netas” del restaurante Mc. Donald´s según cláusula 6 ° ); y fijaron también un precio mínimo que llamaron “valor mensual básico” que en mi criterio estaba y debe estar vinculado al valor del inmueble de alguna manera. Resulta lo más adecuado por su analogía, que lo referencie al valor locativo del bien, pero en iguales condiciones que al suscribir el contrato, es decir, sin considerar las inversiones o mejoras introducidas posteriormente por el usufructuario (ver también primer parte del boleto de fs. 11), resultando equitativo fijarlo en un 50 % del valor locativo según documental de fs. 421/422. Y ello debe ser así si se repara en que no se ha impugnado lo afirmado en la tasación de fs. 421 en el sentido que lo más importante del salón es su ubicación en la zona más comercial de la Ciudad de Mendoza y que allí no hay oferta de ese tipo de inmuebles, con lo cual el terreno sólo; allí, es de gran valor.-
Por eso entiendo que corresponde admitir la acción y hacer lugar a la demanda, ya que el pactado precio mínimo del usufructo, luego de la crisis feroz sufrida por nuestro país en los años 2001- 2002 que impactó en el valor de los inmuebles, y la posterior y lenta recuperación económica vivida a partir del año 2003 tornaron los pesos seis mil ($6.000) acordados, como un valor irrisorio que debe actualizarse para mantener el sinalagma contractual y evitar la configuración de una situación de abuso de derecho (art. 1071 del Cód. Civil) por exceder los límites impuestos por la buena fe y el fin tenido en mira al contratar.-
Por todas estas consideraciones, entiendo que la acción debe prosperar redefiniendo el “valor mensual básico” del contrato suscripto por las partes en la suma de pesos diez mil ($10.000), retroactivo a la fecha de traba de la litis (31/8/2004 según fs. 182 vta). La aplicación del CER no corresponde por no tratarse de una obligación pesificada.-
Las sumas debidas, devengarán intereses anuales desde esa fecha hasta el efectivo pago, según la tasa pasiva promedio que fija el Banco Central.-
En cuanto al pedido de revisión del canon cada veinticuatro meses, la actora se funda en el plazo pendiente de duración del contrato, y en las crisis económicas que sufrió nuestro país.-
Como dije anteriormente, comparto el criterio según el cual el derecho debe tender a prevenir situaciones de abuso para cualquiera de las partes contratantes, y que debe consolidarse un ejercicio funcional de los derechos, acorde con el finalismo jurídico, el obrar de buena fe y las costumbres sociales (conf. Bueres-Highton en “Código Civil ¼ ” T 3ª, fs. 128/9).-
Por otra parte, tratándose de la aplicación del art. 1071 del Cód. Civil, distintas reuniones jurídicas, la jurisprudencia y buena parte de la doctrina nacional han recomendado su aplicación aún de oficio, lo cual incluye la posibilidad que el juez examine las cláusulas sea para mantenerlas como para modificarlas, con la finalidad de adecuarlas o readaptarlas al querer de las partes (conf. op. cit. pág. 128 y pág. 46 in fine cita n ° 13) especialmente si, como en el caso, ninguna de las partes planteó la resolución del contrato y el pedido en análisis fue a petición de parte.-
En tal sentido, siendo de público y notorio conocimiento la crisis económica y financiera mundial cuyas consecuencias en el país y específicamente en la ciudad donde se cumple el convenio aún están por verse, así como también considerando el plazo pendiente de vigencia del contrato, y el explícito propósito de que el usufructuario pueda obtener beneficios de la explotación del restaurante pese a la inversión inicial realizada (ver boleto de fs. 11) es que considero equitativo ,justo y razonable dadas las particularidades del caso, admitir la posibilidad de revisar el precio del usufructo cada cinco años desde la presente.-
Por todas estas consideraciones, y si mi voto fuera compartido, propongo al Acuerdo revocar la sentencia apelada y hacer lugar parcialmente a la pretensión, fijando el “valor mensual básico” del contrato en pesos diez mil ($10.000), con efecto retroactivo a la fecha de traba de la litis a partir de la cual se devengarán anualmente los intereses hasta el efectivo pago, según la tasa pasiva promedio que fija el Banco Central; y admitiendo la posibilidad de revisar el precio del usufructo cada cinco años desde la presente. Las costas de primera y segunda instancia, se imponen por su orden atento las particularidades del caso y las controversias doctrinarias que giran sobre el tema (art. 68 del Cód. Procesal).-
Los Dres. Liberman y Galmarini por análogas razones votan en igual sentido.-
Con lo que doy por terminado el acto firmando los señores jueces por ante mí que doy fe.-
(P. A. S.)
Buenos Aires, febrero de 2009.-
Y VISTOS : lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos El Tribunal Decide :
Revocar la sentencia apelada y hacer lugar parcialmente a la pretensión, fijando el “valor mensual básico” del contrato en pesos diez mil ($10.000), con efecto retroactivo a la fecha de traba de la litis a partir de la cual se devengarán anualmente los intereses hasta el efectivo pago, según la tasa pasiva promedio que fija el Banco Central; y admitiendo la posibilidad de revisar el precio del usufructo cada cinco años desde la presente. Las costas de primera y segunda instancia, se imponen por su orden atento las particularidades del caso y las controversias doctrinarias que giran sobre el tema (art. 68 del Cód. Procesal).-
Regístrese, notifíquese y devuélvase.-
Fdo: Dres. Marcela Pérez Pardo, Víctor F. Liberman y José Luis Galmarini.-
Ante mí: Dr. Julio C. Speroni.-

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