martes, 13 de enero de 2009

Información publicada en infobae sobre la popularidad del Contrato de Leasing sobre la constitución d

Alternativa para sortear inseguridad jurídica
Sin remates, los acreedores se pasan de la hipoteca al leasing
El de leasing es una opción para inversores que prestan a largo plazo. Sirve para resguardar la ejecución del inmueble en garantía si permanece vedada la posibilidad de remate
El leasing ofrece una solución a las reiteradas suspensiones de ejecuciones hipotecarias La última suspensión de ejecuciones –aprobada por la Cámara alta a principios de mes– obligó a los inversores a buscar alternativas a la hipoteca para recuperar el inmueble dado como garantía si hay incumplimiento del deudor, se trata del contrato de leasing o alquiler con opción a compra.

Aparece como opción ahora porque las hipotecas –que no pueden ejecutarse hasta marzo en el caso de las impagas de hasta $100.000– se tornaron “inseguras” para muchos prestamistas privados y también entidades (desde la crisis, las ejecuciones estuvieron suspendidas más de cuatro veces).
“Es una solución para evitar los demagógicos frenos a posibles suspensiones de las ejecuciones hipotecarias”, indicó el letrado Enrique Abatti, especialista en derecho inmobiliario. La operación, no difiere demasiado de la hipoteca.

Opciones
El contrato ofrece dos opciones de aplicación: una deuda cualquiera o la compra de una casa, “donde el leasing funciona como un alquiler con opción a compra”, explicó Ival Rocca, otro abogado especializado en cuestiones inmobiliarias.
En el caso de la compra de un inmueble, recién se transfiere el dominio cuando la parte deudora cumplió con el pago de la totalidad de las cuotas.

Inscripción
Para otro tipo de deudas, el sistema funcionaría a la inversa: “El inversor entrega dinero a cambio de que se le ponga el inmueble a su nombre, a través de la operación del leasing”, dijo Rocca.

En el caso de que esta deuda sea inferior al valor del inmueble (el contrato de leasing se hace únicamente para préstamos de hasta 75% del valor de la propiedad), el deudor perderá el bien en caso de incumplimiento, aunque haya abonado la mitad de los cánones.

“Este tipo de negocios se está haciendo como alternativa a la hipoteca, pero es más bien incipiente”, dijo Rocca.
“La seguridad que brinda este tipo de operación al acreedor es innegable ya que en caso de que el deudor caiga en mora, perderá lo pagado y será desalojado, previa intimación”, dijo Abatti y recalcó que “esto evita el engorroso trámite del remate y es mucho más expeditivo”.

Eduardo Saravia, vicepresidente de la Corporación de Rematadores y Corredores inmobiliarios, entendió que “la suspensión de las ejecuciones es producto de una falta de coherencia”.
En cuanto a la alternativa del leasing, indicó que “es producto de la suspensión de las ejecuciones” y reclamó: “El Gobierno tiene que respetar los contratos”.

Según Abatti, “para la operación de leasing es mucho más fácil calificar porque las tasas de interés son más bajas debido a la mayor seguridad jurídica que se le ofrece al acreedor”.

La operatoria, paso a paso
• 1) ¿Cómo se firma un contrato de leasing?
Es similar a una locación con una opción irrevocable de compra de un inquilino o tomador. Se firma ante escribano público y se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble.
• 2) ¿Las cuotas (cánones) son indexables?
No hay mecanismos indexatorios en la operatoria. Se pacta un canon fijo más tasa que puede ser flotante. No es posible “puentear” la ley 25.561.
• 3) ¿Qué riesgos puede sufrir un tomador al pactar un contrato de leasing?
Si el deudor deja de pagar entra en mora. Se lo interpela por 60 o 90 días, según la cantidad de cuotas que haya pagado y en esa ocasión el deudor tiene una única posibilidad de pagar. Si no lo hace pierde todo lo que pagó.
• 4) Si se tomó un préstamo, se pasó el inmueble a nombre del dador y se deja de pagar, ¿se pierde el bien?
Los préstamos son por 75% del valor del inmueble cuya titularidad se transfiere al dador. Si se incumple, se pierde el inmueble porque el tomador no puede ejercitar la opción de compra, aunque haya pagado 50 por ciento. Por eso se da una oportunidad de pago. Vencido el plazo, el contrato cae fatalmente.
• 5) Si se tomó un crédito hipotecario con contrato de leasing y se deja de pagar, ¿qué ocurre?
Aquí el leasing funciona como un alquiler con opción a compra. Si se deja de pagar, se pierde lo pagado antes.
• 6) ¿Quiénes otorgan leasing y a qué plazos?
La mayoría son privados. La nueva ley de leasing permite que cualquier particular sea dador de leasing. Antes era exclusivo de entidades bancarias, financieras o de leasing. Los plazos van normalmente de 2 a 7 años.
• 7) ¿Por qué conviene ahora el leasing?
Para evitar entrar en suspensiones de ejecuciones y prórrogas de las mismas ante el incumplimiento en los pagos. Las hipotecas son directamente afectadas por estas medidas.
• 8) ¿Por qué se evita el remate?
Si el deudor no cumple, el inmueble ya está a nombre del acreedor y se evita el remate.
ANDREA SAMBUCCETTI
andreas@infobae.com

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