martes, 23 de mayo de 2017

MODELO DE BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE VIVIENDA FAMILIAR EN PH. COMPRA EN DOLARES

BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE: VIVIENDA FAMILIAR EN PROPIEDAD HORIZONTAL, EN DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETE, CON PAGO A CUENTA Y SALDO CON POSESIÓN A LA FIRMA ESCRITURA

Entre         D.N.I.         Nro.  ,       CLTIT         ,        con   domicilio legal     constituido         en la calle  ,       (Ciudad),         Provincia    de     ,        por    una parte, en adelante denominado EL VENDEDOR, y por la otra    , D.N.I. Nro.        , CUIT ,       con   domicilio    legal constituido         en     la      calle ,        (Ciudad),  Provincia    de     , en adelante denominado EL COMPRADOR, se conviene en formalizar el presente Boleto de Compraventa, sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones:
PRIMERA: EL VENDEDOR vende al COMPRADOR y éste compra de conformidad con el art. 2037 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, el inmueble de su propiedad según consta en la documentación que exhibe en este acto, ubicado en la calle Nro.        , piso         uf.     , letra        ,        (CASA o la Provincia correspondiente), inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de     (CASA o la Provincia correspondiente) en la Matrícula     , Nomenclatura Catastral:
Circunscripción   Sección      , Manzana,        Parcela      , Subparcela       (si el inmueble es de Provincia) con las medidas y demás circunstancias como lo especifica su título.
SEGUNDA: Esta venta ha sido convenida y aceptada por las partes en la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETE     (U$S_       ), que deberá ser abonada de la siguiente manera: la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETE     (U$S) es abonada por la parte compradora a la parte vendedora en este acto, en cheque      de     la cuenta en dólares del Banco        Sucursal Nro.      , a cuenta de precio y como principio de ejecución de contrato, sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago en forma.
El saldo, o sea la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETE   (U$S         ), serán    abonados  en     el acto de firmarse la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión dentro de los    días a contar desde la firma del boleto.
TERCERA: La mora de una de las partes, dará derecho a la otra para optar, entre exigirle el acabado cumplimiento del contrato, o bien darlo por resuelto, sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. Si la mora fuese provocada por EL COMPRADOR, y EL VENDEDOR optase por resolver la compraventa, aquél perderá las sumas entregadas, en concepto de indemnización, y como cláusula penal libremente pactada a favor de EL VENDEDOR, quien además, queda expresamente facultado para disponer de inmediato y como mejor le convenga del inmueble de que se trata, pudiéndolo vender incluso a terceros interesados. Si la mora fuese provocada por EL VENDEDOR, y EL COMPRADOR optase por resolver la compraventa aquél dentro del tercer (3er.) día de notificado de la decisión de EL COMPRADOR, deberá restituir las sumas percibidas, más otra cantidad igual, en concepto de indemnización y como cláusula penal libremente pactada a favor de EL COMPRADOR; en el supuesto caso de exigirse el acabado cumplimiento del contrato, la parte morosa, abonará a la otra que estuviera en cumplimiento, la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES BILLETE        (U$S), por cada día de mora en ejecutar la prestación a su cargo, ya sea que lo haga en forma voluntaria o por orden judicial.
CUARTA: La posesión del inmueble de referencia, será entregada conjuntamente con la Escritura Traslativa de dominio, libre de toda ocupación de bienes y lo personas.
QUINTA: La presente venta se realiza en base a títulos perfectos libre de toda deuda, gravamen y derechos reales con todos sus impuestos, tasas, contribuciones y servicios de luz, gas, teléfono y expensas, totalmente pagos al día de la escrituración.
SEXTA: LA VENDEDORA, manifiesta que no se encuentra inhibida para disponer libremente de sus bienes, habiéndose solicitado informe de dominio con fecha ……. bajo el número   e       informe      de inhibiciones con fecha     bajo  el número      ,        los    que   se     agregan    al presente. En los términos de los arts. 1137 y 1138 del Código Civil y Comercial de la Nación serán a cargo del VENDEDOR los gastos de los pedidos de informes así como los certificados de libre deuda de impuestos de la propiedad.
SEPTIMA: La escritura traslativa de dominio será otorgada ante el Escribano propuesto por la parte COMPRADORA, Esc.   ,        con   oficinas      en     la calle ,             (Ciudad), Provincia de        T.E.   . Los gastos originados por la escrituración, serán soportados por la parte COMPRADORA, siendo a cargo de la VENDEDORA los gastos por el estudio de título de la propiedad (arts. 1141 y 1138 del CCyC, respectivamente).
OCTAVA: EL VENDEDOR se compromete a entregar al escribano actuante, dentro de los cinco días de la fecha, la siguiente documentación y comprobantes: Título Original de propiedad, comprobantes de pago de impuestos, tasas y contribuciones como así también, recibos de los servicios de Luz, Gas, Teléfono y Expensas.
NOVENA: La presente venta incluye la línea telefónica que responde al número que         quedará en beneficio de EL COMPRADOR por lo tanto, los gastos que originen cambio de titularidad de la mencionada línea telefónica serán soportados por su exclusiva cuenta. Asimismo, EL VENDEDOR se compromete a facilitar toda la documentación necesaria, a los efectos de que EL COMPRADOR pueda iniciar los trámites correspondientes ante la Empresa Telefónica que corresponda.
DÉCIMA: Como condición esencial del presente, se ha pactado que la moneda del presente boleto de compraventa, la constituye el DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE, declarando LA COMPRADORA que, al margen del importe satisfecho en este acto, posee el remanente necesario para saldar el precio en DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE. Si por alguna situación no imputable al COMPRADOR no pudiere obtener los billetes mencionados, se obliga a pagar la cantidad de pesos suficientes para adquirir en el Mercado de Nueva York o Montevideo (a elección del VENDEDOR) los dólares estadounidenses comprometidos, con más los gastos e impuestos que la compra de moneda extranjera pueda devengar. Asimismo, queda expresamente renunciado para ambas partes, el derecho de hacer valer la doctrina de la imprevisión, toda vez que asumen el alza concerniente al DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE.
DÉCIMA PRIMERA: En caso de fallecimiento, o incapacidad física o legal de alguna de las partes, sus herederos o representantes legales, deberán unificar la representación dentro de los treinta (30) días de producido el hecho causal, para poder dar cumplimiento a lo preceptuado en el presente, de no ser así, la parte que no lo hiciera, caerá automáticamente en mora de pleno derecho, sin que sea necesario ningún tipo de interpelación judicial o extrajudicial, debiendo abonar a la otra parte, que estuviera en cumplimiento, una multa diaria, igual a la estatuida en la cláusula TERCERA, hasta su efectivo cumplimiento.
DÉCIMA SEGUNDA: Dado que el inmueble motivo del presente contrato es la vivienda familiar del VENDEDOR, se encuentra presente en este acto.
         , (cónyuge o conviviente del vendedor) D.N.I. Nro.
         con domicilio en la calle      , (Ciudad),Provincia    de     quien presta su asentimiento con lo estipulado en el presente, en los términos del art. 456 (o art. 505 en régimen de separación de bienes o art. 522 para uniones convivenciales) del Código Civil y Comercial de la Nación.
DÉCIMA TERCERA: Para todos los efectos legales que pudieran surgir del presente, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales        (Nacionales o Provinciales) de Primera Instancia en lo Civil de        (CABA o la jurisdicción judicial que corresponda según la ubicación del inmueble), renunciando a cualquier otro fuero o lugar que pudiera corresponderles, inclusive el FEDERAL, a cuyos efectos, ratifican los domicilios consignados en el encabezamiento, donde se tendrán por válidas todas las notificaciones, intimaciones, citaciones, y emplazamientos judiciales y/o extrajudiciales que se les efectuaren.
En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor en la
         (CABA o ciudad donde se suscriba), el día     de     de

RESPONSABILIDAD DEL BANCO POR EXTRACCIONES EN CAJERO AUTOMÁTICO

Responsabilidad del Banco por Extracciones de dinero en cajero automático efectuadas por terceros.

MODELO DE CONTRATO DE COCHERA

CONTRATO DE LOCACIÓN DE COCHERA

 Entre         ,        D.N.I. Nro.          por   una   parte,        que en adelante se denominará EL LOCADOR y,        D.N.I.         Nro.  ,        por    la      otra parte, que en adelante se denominará EL LOCATARIO se conviene en celebrar el presente contrato de locación, sujeto a las siguientes cláusulas:
PRIMERA: EL LOCADOR da en locación al LOCATARIO, y éste acepta un espacio de estacionamiento fijo numerado en sector        del inmueble sito en la calle         ,        (Ciudad, Provincia de),        para  que éste estacione un automóvil Marca        ,        Modelo      ,        Dominio     .        EL LOCADOR hace entrega en este acto al LOCATARIO, recibiendo éste de conformidad, un juego de llaves y un control remoto (o tarjeta magnética) de acceso al estacionamiento del mismo.
SEGUNDA: Se conviene esta locación por el término de  (        ) meses a partir del día de la fecha, pudiendo ser prorrogada por las partes al vencimiento del plazo.
TERCERA: Vencido el plazo contractual EL LOCATARIO se compromete a reintegrar al LOCADOR las llames y control remoto (o tarjeta magnética) de acceso al estacionamiento y se abstendrá de utilizar el espacio guardacoche. En caso de incumplimiento EL LOCATARIO se obliga a pagar en concepto de multa la suma de $   diarios hasta el efectivo cese, la que será exigible sin necesidad de interpelación alguna y quedando expresamente pactada la vía ejecutiva para su cobro.
CUARTA: El precio de la locación establecido y aceptado por las partes es de PESOS        ($      .-)     mensuales pagaderos del 1 al 5 de cada mes por adelantado, en el domicilio del LOCADOR o donde éste indique en el futuro. La falta de pago en tiempo oportuno devengará una multa a favor del LOCADOR de pesos   ($      ) por cada día de demora y hasta el efectivo pago.
QUINTA: EL LOCATARIO utilizará el espacio guardacoche motivo del presente únicamente para el automotor individualizado en la cláusula primera del contrato, quedando prohibido su uso para otro destino o para otro vehículo que no sea el registrado. EL LOCATARIO se reserva el derecho de modificar el automotor registrado, debiendo para ello notificar al LOCADOR en ese sentido.
SEXTA: EL LOCADOR no se hace responsable de daños, hurtos o robos que pueda sufrir el automotor durante su permanencia en el estacionamiento.
SÉPTIMA: Cualquiera de la partes podrá rescindir el presente contrato, previa comunicación fehaciente a la otra parte con una antelación no menor de quince días. La rescisión operará el último día del mes en que se comunique la voluntad en tal sentido.
OCTAVA: Para todos los efectos de este contrato los firmantes constituyen domicilios especiales en los siguientes lugares: EL LOCADOR en     ,        (Ciudad, Provincia de)         y      EL LOCATARIO en       ,(Ciudad,  Provincia
de)    .
NOVENA: Se deja constancia que las partes se someten por cualquier cuestión que se suscitare       a raíz del         presente contrato       a la   jurisdicción de los Tribunales        (Nacionales       o Provinciales) de Primera Instancia en lo Civil de (CABA       o       la      jurisdicción         judicial       que   corresponda       según la ubicación del inmueble), con renuncia expresa a cualquier otro fuero o jurisdicción.
De conformidad con las cláusulas precedentes, queda formalizado el presente contrato de locación que se firma en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto quedando los ejemplares a favor del locador y del locatario      (ciudad),    Provincia    de     ),       el      día    de     de
RECUPERADO DE:http://www.escritosjuridicos.com/contrato-de-locacion-de-cochera-2/

ONLIGACIÓN DE EMPRESA PRESTATARIA DE PROVEER AGUA POTABLE A DEUDORES

Agua que has de beber, se deberá proveer

Un Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil declaró la inconstitucionalidad de la facultad de una empresa distribuidora de agua potable de cortar el suministro a un departamento por la mora en el pago de la factura global del consorcio. Para el cobro del crédito, el juez señaló que “existen otras alternativas que no ponen en riesgo la vida, la integridad física o la salud".
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 Diario Judicial

Por: Diario Judicial



La Justicia declaró la inconstitucionalidad de la facultad de una empresa distribuidora de agua potable de cortar el suministro a un departamento en caso de mora en el pago de la factura global del consorcio. Así lo resolvió el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 101 en los autos “A., D. A. y otro c/Agua y Saneamientos Argentinos S.A. s/Amparo”
La causa se inició a raíz de una acción de amparo presentada por locatarios de un inmueble contra la empresa Agua y Saneamiento Argentinos (AySA) a fin de que se impida la interrupción del suministro de agua ante la “imposibilidad del consorcio de poder abonar el servicio de agua corriente”.
Los amparistas alegaron que “como la empresa demandada factura la prestación del servicio en forma global al consorcio, y no individualmente a cada propietario de las unidades funcionales, no le reciben el pago de la parte proporcional que le corresponde a la suya”, y añadieron que ante la “eventual falta de pago por el consorcio, se podría cortar el suministro de agua”.
En este sentido, los actores explicaron que en el mes de enero de 2016, “cambió la forma de facturar el servicio de agua pasando de una individual, por cada unidad funcional, a otra global para todo el consorcio”, y que además se agregó un “incremento sustancial en el valor de las facturas”. 
En concreto, la Ley 26.221 establece que “en los inmuebles sujetos al régimen de la ley 13.512 o divididos en forma análoga, la concesionaria se encuentra facultada a facturar en forma unificada”; mientras que la Ley 20.324 prevé que “cuando sea se trate de edificios con varias unidades y por razones técnicas no sea posible dotar a cada una de una conexión independiente, en cuyo caso el obligado al pago de los servicios será el consorcio de copropietarios (…)”.
En este contexto, el juez destacó que los amparistas ocupan el inmueble en carácter de locatarios desde junio de 2016, y que la facturación global comenzó con anterioridad, por lo que consideró que “si conocían el Reglamento de Copropiedad y también el Reglamento Interno y se obligaron a respetarlos, no pueden ahora pretender la modificación de un sistema de facturación establecido y pactado entre el consorcio y la empresa prestadora de servicio”.
Para el magistrado, “en el carácter de locatarios que revisten, carecen de legitimación para solicitar la modificación de ese modo de facturación (…) ni aun siendo propietarios podrían peticionar como lo hacen”. Y añadió: “No estarían facultados para hacerlo en forma individual sino que deberían plantear la cuestión dentro de la vía consorcial (…)”.
“(…) No es una cuestión propia de la garantía constitucional. Se trata, a lo sumo, de un tema consorcial que se proyecta sobre la relación locativa que uno de sus integrantes ha entablado con los aquí actores. No advierto que un sistema de facturación del servicio de agua, cualquiera sea el elegido, pueda afectar un derecho fundamental”, señaló el fallo, pero advirtió: “Distinto es la cuestión en relación al corte de suministro”, continuó la sentencia.
El sentenciante subrayó que en el inmueble viven con dos hijos menores, de seis años y y cinco meses de edad y, en consecuencia, consignó que “un corte en la provisión de agua potable los colocaría en una situación de vulnerabilidad que debe ser evitada (…) cuando no cuentan con otro mecanismo que – individualmente - les permita asegurar el pago del servicio global”.
En definitiva, el juez concluyó que el ejercicio de la facultad de corte de suministro “resulta absolutamente desmedido en el caso y no supera el test de constitucionalidad”, dado que “si lo que se pretende asegurar  es el cobro del crédito por parte de la empresa prestataria, existen otras alternativas para lograrlo que no ponen en riesgo la vida, la integridad física o la salud de las personas”.

Las hipotecas abiertas en el Código Civil y Comercial de la Nación (Parte II)

Por Eduardo Rogelio Galisteo**
La pregunta que resta hacernos es si es un requisito esencial para la validez de la hipoteca la constitución del monto del gravamen, o si como señala el art. 2190 del CCyC, la constitución de la garantía es válida, aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo. Dicho artículo, señala Lorenzetti, parece autorizar la indagación y resolución de este tema en caso de insuficiencias, sobre la base de las restantes enunciaciones del acto constitutivo[1].
Sobre el particular, considero que podrá ser así, siempre y cuando contemos con la expresión del monto máximo de la hipoteca. Es que el cumplimiento de este principio es de interés tanto para el acreedor y deudor, como para los terceros o como señala el Dr. Allende en su definición analítica de los derechos reales, “la sociedad” –el sujeto pasivo de la relación–. De manera tal que un nuevo acreedor podrá conocer cuál es el grado de afectación de la cosa, “hasta el máximo de la garantía real” y con esa información evaluar el valor residual de la cosa afectada, sea con fin a adquirirla o para constituir sobre ella un nuevo gravamen.  Así el principio da apoyo a que nuevos acreedores puedan recibir otros derechos de garantía[2]. La especialidad crediticia constituye pues, el máximo de la garantía real por todo concepto, por lo tanto, cualquier suma excedente es quirografaria –conf. art. 2189 del CCyC–.
El segundo de los elementos que otorga seguridad jurídica entre las partes y frente a terceros, es que el Código repara en que la especialidad crediticia coloca un cerrojo, al señalar que el plazo al que la garantía se sujeta no puede exceder de 10 años. Si bien la hipoteca tiene un plazo de duración de la inscripción de 35 años (art. 2210 del CCyC, artículo sustituido por art. 24 de la Ley 27.271, B.O. 15.09.2016), la garantía se sujeta a un plazo de 10 años, contados desde el acto constitutivo (art. 2189 del CCyC). Vencido este plazo de 10 años, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia, mas no en los futuros que serán quirografarios y carecerán de privilegio para el cobro.
Otras de las modificaciones que trae el nuevo código se presenta en relación a los defectos que pudiere haber en cuanto a la especialidad.
Así, el art. 2190 del CCyC, señala que “La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo”.
He aquí un principio rector que sienta el artículo en relación a cómo debe interpretarse el acto en caso de nulidades, creando una interpretación favorable a la conservación del acto. Esto le otorga facultades al Juez para realizar todas las medidas de prueba que considere necesarias en pos de indagar el negocio celebrado entre las partes para así permitir el mantenimiento de la garantía. El principio de conservación de las garantías reales se ve así plasmado en la norma. Esta indagación judicial respecto del acto jurídico celebrado corre hacia la interpretación de la validez del negocio, cuya nulidad absoluta, solo acontecería en caso si el acto no pudiera integrarse con las enunciaciones del acto constitutivo.
Al respecto, señala Lorenzetti, que la lógica del sistema radica en “componer” el acto, sin completarlo con elementos extraños[3]. Es que es su “incompletitud” y no su lisa y llana omisión lo que puede ser salvado. Lo que el Juez entonces debe indagar no es si la garantía existe o no, sino, si la misma se extiende objetiva y crediticiamente a la realidad que se resuelva en el marco del proceso, por lo que deberá valerse en primer y último lugar del propio instrumento ya que lo que debe valorar es “el conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo”, y no puede extenderse a otros elementos documentales o extra título que no tuvieran como origen el convenio. Esto otorga al Juez la facultad de interpretar favorablemente la garantía. Como vemos se trata de otorgarle al Juez todas las herramientas posibles para poder reconstruir la realidad jurídica del acto celebrado entre las partes, pero limitándolo a su vez a analizar sólo aquellos documentos extra título que tengan origen en el convenio celebrado.
¿Por qué la hipoteca de máxima no es un grave riesgo?: porque con las previsiones que incorpora el art. 2189 del CCyC, en cuanto a la estimación del monto de la garantía o gravamen en dinero, la expresión del monto máximo del gravamen en el acto constitutivo y la limitación de la garantía a un máximo de 10 años, brinda mayor protección a las partes de la relación jurídica y a cualquier tercero que quiere tomar conocimiento del estado patrimonial del deudor hipotecario –para así poder calcular el valor residual y poder eventualmente conceder un crédito con un nuevo gravamen hipotecario–.
Por otra parte, el art. 2190 del CCyC, ofrece al juzgador pautas de interpretación para poder así integrar cualquier defecto en la especialidad, de acuerdo al conjunto de enunciaciones del acto constitutivo.
Finalmente, debo concluir que el tema analizado a lo largo del presente trabajo, exterioriza una discusión doctrinaria que ha sido objeto de numerosos trabajos y que ha tenido su correlato en fallos a favor o en contra de su validez. Pero que en definitiva han servido de germen para la actual reforma que en la materia ha traído el nuevo Código Civil y Comercial, al acoger a las hipotecas abiertas o de máxima.
[*]   El presente corresponde a la continuación del artículo publicado en el Diario Nº 110 (15.05.2017):
[**]  Abogado, cursa la Maestría en Magistratura de la Facultad de Derecho-UBA, trabaja en la Justicia Federal Civil y Comercial y es ayudante docente de la materia Elementos de los Derechos Reales, de la Cátedra de la Dra. Mariani de Vidal, en la Facultad de Derecho-UBA.
[1]  Lorenzetti, R. (2016). Código Civil y Comercial de La Nación. Comentado. Buenos Aires: Rubinzal-Culzoni Editores, pág. 81.
[2]  Op. cit., pág. 82.
[3]  Op. cit., pág. 85.
RECUPERADO DE:http://dpicuantico.com/area_diario/doctrina-en-dos-paginas-diario-civil-y-obligaciones-nro-111-22-05-2017/